املاک دلتا

قيمت هر متر آپارتمان در شهر تهران در مرداد ۱۴۰۰ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۷ ميليون تومان افزايش داشته است.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، بررسي وضعيت بازار مسكن در مرداد ۱۴۰۰ نشان مي‌دهد، خريد و فروش قيمت هر متر آپارتمان معامله شده در بنگاه‌هاي ملكي شهر تهران نسبت به ماه قبل با رشد ۳.۱ درصدي به ۳۰ ميليون و ۹۷۰ تومان رسيده است.

ميانگين هر متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده در مردادماه سال ۹۹ حدود ۲۳ ميليون و ۱۰۷ هزار تومان بوده كه در مرداد ۱۴۰۰ با رشد ۳۴ درصد با بيش از ۷ ميليون تومان افزايش به ۳۰ ميليون و ۹۷۰ هزار تومان رسيده است.

در مرداد ۱۴۰۰، بالغ بر ۵ هزار و ۴۹۹ واحد مسكوني در تهران معامله شده كه بيشترين سهم مربوط به واحد‌هاي تا ۵ سال ساخت بوده است.

بيشترين و كمترين معامله مسكن
در بين مناطق ۲۲ گانه شهرداري بيشترين معاملات مربوط به منطقه ۵ با ۸۸۸ فقره معامله معادل ۱۶ درصد از كل معاملات بوده است و قيمت هر متر مربع آپارتمان در اين منطقه حدود ۶ ميليون تومان بيشتر از ميانگين قيمت كل شهر تهران است.

كمترين معاملات نيز مربوط به منطقه ۱۹ شهرداري تهران با ۴۱ فقره معامله بوده كه قيمت هر مترمربع آپارتمان در اين منطقه حدودا ۱۲ ميليون تومان كمتر از ميانگين قيمت كل شهر تهران است.

گران‌ترين منطقه تهران
قيمت هر متر آپارتمان در مناطق مختلف نشان مي‌دهد، گران قيمت‌ترين منطقه تهران نيز مربوط به منطقه ۱ با ميانگين قيمت متري ۶۴ ميليون و ۵۵۸ هزار تومان است كه بيش از ۲ برابر ميانگين قيمت آپارتمان در شهر تهران قيمت دارد و تعداد ۲۵۹ فقره معامله در مرداد ۱۴۰۰ در اين منطقه به ثبت رسيده است.

ارزان‌ترين منطقه تهران
ارزان‌ترين منطقه شهر تهران نيز مربوط به منطقه ۱۸ با ميانگين قيمت ۱۴ ميليون و ۴۱۰ هزار تومان بوده كه حدود ۱۶ ميليون كمتر از ميانگين قيمت آپارتمان در شهر تهران است و ۱۳۳ فقره معامله در اين منطقه به ثبت رسيده است.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد اختلاف قيمت آپارتمان بين گرانترين و ارزانترين منطقه شهرداري تهران حدودا ۵۰ ميليون تومان است كه رقم قابل توجهي است.

مطالعه بيشتر: مطلب «چرا ساختمان‌هاي با عمر بالاي ۴۰ سال تخريب نمي‌شوند؟» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

فروش ملك در زمان اجاره يكي از مواردي است كه مي‌تواند براي مستاجرين موجب دردسر و سردرگمي شود لذا آشنايي با نكات‌حقوقي در مورد آن مي‌تواند از بسياري از مشكلات جلوگيري كند.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، فروش ملك در زمان اجاره به لحاظ حقوقي كاملا مجاز بوده و مالكين اجازه فروش ملك خود را دارند. اما در اين ميان در برخي موارد به سبب اختلافاتي كه بين فروشنده و خريدار و يا مستاجر با آن‌ها به‌وجود مي‌آيد، شاهد مشكلاتي در اين نوع معاملات هستيم. در اين مطلب به موضوع تكليف مستاجر پس از فروش ملك مي‌پردازيم.
تكليف مستاجر پس از فروش ملك چيست؟
از نظر حقوقي و براساس قانون مدني در صورت فروش ملك، قرارداد اجاره مي‌تواند ادامه يابد و تنها در صورت توافق طرفين و رضايت مستاجر مي‌تواند به ختم قرارداد منجر شود.

درصورتي‌كه فروشنده و خريدار نسبت به تخليه ملك توافق پيدا كنند، بايستي با مستاجر هماهنگ كرده و در صورت تمام نشدن مدت اجاره بايستي مبلغي به عنوان خسارت به وي پرداخت شود.

در مواردي نيز شرايط تخليه ملك در صورت درخواست مالك در قراردادها ذكر مي‌شود كه در اين صورت مستاجر بايستي ملك را با درخواست مالك تخليه كند و به سبب توافق صورت گرفته نيازي به پرداخت خسارت نمي‌باشد.

دراين‌صورت تخليه ملك منوط‌به توافق خريدار و فروشنده خواهد بود و در صورت رضايت خريدار امكان ادامه قرارداد نيز فراهم بوده و مي‌توان قرارداد اجاره را به نام مالك جديد تنظيم كرد.

نكات تكميلي
در صورت عدم اطلاع خريدار از حضور مستاجر در زمان عقد قرارداد، خريدار مي‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام كرده و حقوق خود را طلب كند.
در صورت وجود قرارداد اجاره مدت‌دار مالك ملك نمي‌تواند درخواست تخليه ملك پيش از موعد مقرر را داشته باشد.
در صورت اطلاع خريدار از حضور مستاجر و امضاي قرارداد بايستي تمامي مفاد ذكر شده در قرارداد اجاره از جمله پرداخت مبلغ وديعه يا هزينه تعميرات را به‌عهده گرفته و در زمان لازم آن‌ها را اجرا كند.
پس از عقد قرارداد فروش، مستاجر موظف‌به پرداخت اجاره‌بها به مالك جديد مي‌باشد.
پس از فروش ملك و ادامه قرارداد اجاره تمامي مفاد قرارداد پابرجا بوده و خريدار يا همان مالك جديد متعهد به انجام آن‌ها مي‌باشد.
مطالعه بيشتر: مطلب «نحوه محاسبه خسارت ديركرد در تحويل ساختمان» در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

پيش‌فروش مسكن دلايل مختلفي دارد و اين دلايل موجب مي‌شود تا پيش‌ خريد خانه براي خريدار نيز به‌ صرفه باشد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، يكي از روش‌هاي رايج معامله در بازار مسكن و خريد آپارتمان و خانه، پيش‌خريد خانه است. پيش‌خريد و پيش‌فروش مكمل يكديگر هستند و دلايلي كه خريدار و فروشنده اين كار را انجام مي‌دهند، موجب مي‌شود تا اين روش در بازار خريد و فروش مسكن هم‌چنان گرم بماند.
نكات منفي پيش‌خريد خانه
خانه در هنگام پيش‌خريد هنوز كامل ساخته نشده است؛ بنابراين معايب و زيبايي‌هاي ساخت به درستي به چشم نمي‌آيند.
 ممكن است در انتهاي ساخت، خريدار از نوع ساخت و … راضي نباشد.
ممكن است خانه، در نهايت شبيه آن‌چه خريدار فكر مي‌كرد، نشود.
امكان دارد فروشنده نتواند پروژه را به اتمام برساند لذا ساختمان را رها كرده و فرار مي‌كند.

مزايا و نكات مثبت پيش‌ خريد خانه
 اين نوع خريد مسكن به افرادي توصيه مي‌شود كه در هنگام خريد، پول كافي براي خريدن مسكن ندارند.
خانه‌هايي كه پيش‌فروش مي‌شوند قيمت پايين‌تري نسبت به خانه‌هاي آماده دارند.
خريدار مي‌تواند در هنگام پيش‌خريد با فروشنده قرارداد اقساطي ببندد و پول خريد مسكن را به صورت قسطي پرداخت كند.
به علت تكميل نبودن خانه، خريدار مي‌تواند در فرايند ساخت خانه نظر بدهد و از مصالحي استفاده كند كه به دلخواه خود انتخاب مي‌كند.
چگونه خانه‌اي را بدون ضرر، پيش‌خريد كنيم؟
هر زمان قصد پيش خريد خانه را داشتيد، ابتدا در رابطه با فروشنده، تيم ساخت و ساز، مصالحي كه در ساخت خانه به كار رفته شده است، مهندس معمار و سابقه فروشنده و شهرت او در فروش ساختمان و ملك، به خوبي تحقيق كنيد.

خانه‌اي را پيش‌خريد نكنيد كه تنها چهار ديوار آن ساخته شده است و تا پايان ساخت آن، مراحل زيادي باقي مانده است.

بهتر است خانه را زماني پيش‌خريد كنيد كه ساخت و ساز در مراحل انتهايي اجراي پروژه يعني سفت‌كاري، نازك‌كاري و … قرار دارد.

نكات مهم در پيش‌ خريد خانه
حتماً مطمئن شويد فردي كه با او در حال بستن قرارداد هستيد سمتي اصلي در انجام پروژه دارد.
فردي كه با او قرارداد مي‌بنديد بايد اجازه پيش‌فروش داشته باشد.
در هنگام قرارداد بستن، به مشخصات ساختمان توجه كنيد.
مطمئن شويد در حال پيش‌خريد همان واحدي هستيد كه در ساختمان ديده‌ايد.
بندي را به قرارداد اضافه كنيد مبني بر اين كه درصورت فقدان هر كدام از مواردي كه در قرارداد ذكر شده است، از مبلغ نهايي كسر شود.
زمان دقيق تحويل ملك را از فروشنده بپرسيد و در قرارداد درج كنيد.
مطالعه بيشتر: مطلب «آيا ملك قولنامه‌اي قابل توقيف است؟» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

يكي از راه‌هاي خريد خانه، كه به ويژه زوج‌هاي جوان از آن استفاده مي‌كنند، دريافت وام مسكن زوجين و انفرادي است.

 
به گزارش «مجله ملكي دلتا»، هر كشور با توجه به بودجه و امكانات خود، تسهيلاتي را در اختيار مردم قرار مي‌دهد كه با كمك آن تسهيلات، به هدفي كه دارند برسند. يكي از اين تسهيلات وام مسكن است.
انواع ضمانت براي دريافت تسهيلات وام مسكن
بانك‌ها بدون ضمانت نمي­‌توانند تسهيلات پرداخت كنند و ضمانت در تسهيلات خانه بايد وجود داشته باشد.

اين ضمانت در تسهيلات مسكن مي­‌تواند شامل موارد زير باشد:

سپرده شخص، بيش از ۱۱۰ درصد مبلغ تسهيلات باشد.
مي‌تواند سند معتبري كه ارزش واقعي آن بيش از مبلغ تسهيلات باشد.
مي‌­تواند در قالب دو ضامن معتبر به بانك معرفي شود.
گفتني است هنگامي كه مبلغي را سپرده مي‌­كنيد، نمي‌‌توان پس از دريافت وام آن مبلغ را برداشته و به جاي آن سند ملك خريداري شده را جايگزين كنيد. چراكه اولويت بانك دريافت وجه نقد است.

اقساط و بازپرداخت انواع وام مسكن چگونه است؟
مقدار اقساط وام مسكن منوط به نوع وامي است كه دريافت كرده‌ايد. اقساط وام مسكن طبق وام، مبلغ مشخصي دارند و از اول تا تسويه وام به همان مقدار تعيين شده ثابت مي‌مانند. اقساط وام مسكن را با توجه به نرخ سود وام بايد پرداخت كنيد.

نكته مهمي كه در مورد پرداخت اقساط وام مسكن وجود دارد ميزان زمان تاخير در پرداخت است. هر بانك و هر شعبه باتوجه به شرايطي كه به آن‌ها وارد است برخورد متفاوتي مي‌كنند. برخي از بانك‌ها براي دير پرداخت كردن وام‌ها جريمه در نظر مي‌گيرند. برخي‌ها شروع به ارسال سه اخطار مي‌كنند. برخي از بانك‌ها نيز سراغ ضامن مي‌روند.

نكات مهم
شرايط تسهيلات مسكن در سايت بانك مسكن به خوبي مشخص شده و بهتر است پيش از اقدام درمورد شرايط دريافت وام و ضمانت در تسهيلات مسكن يا همان ضامن معتبر و اقساط وام تحقيق كنيد.
بهتر است بدانيد اين وام به خانه‌هايي كه كمتر از ۱۵ سال از ساخت آن‌ها گذشته تعلق مي‌گيرد.
همچنين اشخاصي كه از هرگونه امتيازات دولتي همچون خانه‌هاي سازماني، مسكن مهر و … استفاده كرده باشند نمي‌­توانند تسهيلات مسكن يكم كه يكي از موارد وام مسكن است را دريافت كنند.
مطالعه بيشتر: مطلب «هر آنچه بايد از قرارداد ملكي بدانيد» را در سايت ملكي دلتا بخوانيد.

قرارداد اجاره يكي از عقودي است كه كاربرد زيادي براي افراد جامعه دارد، براي افرادي كه ممكن است هزينه خريد مسكن را نداشته باشند يا به هر علتي تمايل به اجاره مسكن و غيره داشته باشند، اين قرارداد مناسب است.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، قانون‌گذار در قوانين مختلف از جمله قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدني به تنظيم روابط بين موجر و مستاجر پرداخته است و شرايط قرارداد اجاره را تشريح است.
اجاره‌ بهاي عقب‌ افتاده
منظور از اجور معوقه همان مطالبه اجاره بهاي عقب افتاده يا پرداخت نشده است. در واقع مجموع مبالغ اجاره‌بهايي است كه از سوي مستاجر در زمان انتفاع وي از ملك و تصرف ملك توسط او، پرداخت نشده است.

مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدني: عقودي كه بر طبق قانون واقع شده باشد بين طرفين و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است مگر اينكه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.

نحوه مطالبه اجور معوقه
براي مطالبه اجور معوقه طبق ماده ۴۹۰ قانون مدني:

در استفاده عين مستاجره، مستأجر بايد به‌نحو متعارف رفتار كرده و تعدي يا تفريط نكند.
عين مستاجره را براي همان مصرفي كه در قرارداد مقرر شده و در صورت عدم تعيين، بايد طبق اوضاع و احوال استفاده نمايد.
اجاره‌بها را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است پرداخت كند و در صورت عدم تعيين موعد، نقدا بايد بپردازد.

نكاتي در مورد مطالبه اجور معوقه
 ميزان اجور معوقه در قرارداد اجاره‌نامه با نام اجرت‌المسمي تعيين مي‌شود.
در صورتي‌كه تصرف مستاجر بر ملك بيش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اجازه صاحب خانه ادامه يابد، او مي‌تواند به مطالبه اجاره‌ بهاي مدت زمان انتفاع از ملك، در مهلتي كه قرارداد پايان‌يافته نيز بپردازد.
نحوه مطالبه اجور معوقه
صاحب خانه مي‌تواند به‌ موجب دادخواست، الزام مستاجر به پرداخت اجاره هاي عقب افتاده را درخواست كند.

اگر جمع اجور معوقه تا بيست ميليون تومان ( دويست ميليون ريال ) باشد، مرجع صالح به رسيدگي اين دعوي، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است.
اگر اجور معوقه مورد مطالبه موجر بيش از بيست ميليون تومان ( بيش از دويست ميليون ريال ) باشد، در صلاحيت دادگاه محل وقوع ملك است.
نكات كاربردي
بر فرض قسط‌بندي مال‌الاجاره تا وقتي موعد پرداخت آن نرسيده مستاجر لازم نيست اقساط را پرداخت كند.
به محض انعقاد اجاره‌نامه مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها است، خواه از ملك استيجاري استفاده كرده يا نكرده باشد.
در صورت تلف شدن يا غيرقابل‌ استفاده بودن ملك، مستاجر لازم نيست اجاره‌ بها براي مدت باقي مانده اجاره را پرداخت كند.
سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه آيا صاحب خانه بجز اجاره هاي عقب افتاده، شارژ ساختمان يا هزينه انشعابات مثل آب، برق و … را نيز مي‌تواند مطالبه كند يا خير ؟
پاسخ مثبت است. موجر مي‌تواند هم زمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، هزينه‌هاي مذكور و ساير هزينه‌هايي كه بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداري كرده است را مطالبه نمايد.

مطالعه بيشتر: مطلب «قرارداد اجاره‌اي كه شما را صاحبخانه مي‌كند» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد